사모형 위탁관리 리츠(REITs,부동산 투자회사) 설립이 한결 수월해지게 됐다. 사모형 위탁관리 리츠에 등록제가 도입되고, 위탁 운영 자회사에 투자할 수 있는 범위가 확대되는 등 투자규제가 완화된다. 수시공시가 도입되어 투명성도 강화될 전망이다. 

국토교통부(장관 강호인)는 이 같은 내용을 담은 ｢부동산투자회사법｣ 일부개정안이 지난 12월 28일 국회 본회의를 통과하여, 1월 19일 공포된다고 밝혔다. (시행: 공포일로부터 6개월 후) 

이번 개정안의 주요 내용은 다음과 같다. 

1. 사모형 리츠에 등록제 도입(제9조의2) 

(현행) 리츠는 ‘공모-사모’, ‘개발-임대’, ‘자기관리-위탁관리’ 등을 유형을 구분하지 않고 엄격한 진입규제(인가제)를 적용하고 있다. 

(개선) 전문투자자가 투자하는 사모형* 위탁관리 리츠와 기업구조조정 리츠는 기존 인가제를 등록제로 전환하여 적용한다.

* 사모(私募)형 리츠란? 부동산투자회사법 시행령에 열거된 주주(지자체, 국민연금공단, 행정공제회 등 24개 기관)가 30% 이상 투자한 경우, 리츠는 공모 의무(30%이상) 및 1인당 주식소유제한(40%)의 예외를 적용받음(↔공모형)

해당 유형은 인가받은 자산관리회사(AMC)가 투자·운용을 전담하고, 전문성이 높은 기관이 투자하고 있어 1차적으로 검증이 된 측면이 있다. 따라서 ‘영업인가’보다 다소 완화된 ‘등록’을 의무화하는 것이다. 

다만, 부동산개발사업 비율이 30%를 초과하거나 공모형 리츠의 경우에는 투자자 보호를 위해 현행대로 인가제를 유지하였다. 

(기대효과) 리츠 진입심사의 행정기간을 대폭 단축할 수 있어 리츠의 적기 투자 가능성을 높이고, 사모펀드* 등 유사상품과의 규제차익(regulatory arbitrage)을 일부 해소할 수 있게 되었다.

* 자본시장법상 집합투자기구(펀드) 설립·설정은 모두 등록제를 적용받고 있음

2. 리츠의 위탁운영 자회사에 지분투자 허용 (제27조) 

(현행) 리츠가 주식을 10%이상 취득할 수 있는 업종은 ‘부동산을 개발하는 한시회사나 시설관리회사 등’으로 한정되어 있어 부동산을 위탁운영하는 자회사에 대한 지분투자 기회가 제한되었다. 

(개선) 리츠 소유 부동산에서 호텔업, 물류업 등 관련 업종을 영위하는 경우에도 리츠가 10%이상 지분투자*할 수 있도록 하여 리츠가 위탁운영 자회사를 통해 운영수익을 획득할 수 있도록 하였다.

* (기존) 특정부동산 개발 한시회사, 시설관리회사, 다른회사의 양수·합병 등 (추가) 리츠 소유 부동산에서 호텔업·물류업 등을 영위하는 회사(시행령 위임)

다만, 자회사를 통한 영업이 주된 업무가 되는 것을 방지하기 위해 자회사 주식 취득은 리츠 총자산의 25%이내로 제한한다. 

(기대효과) 해외 호텔리츠와 같이 대형호텔업자*가 직접 리츠를 설립하여 자산(호텔건물)을 유동화하고, 호텔운영사로서 안정적인 위탁수수료만 받는 고도화된 경영구조가 가능해진다.

* 세계적인 호텔그룹(인터콘티넨탈, 메리어트, 하얏트, 리츠칼튼 등)은 대부분 호텔운영사로서 ‘리츠-위탁운영 방식(美 TRS구조)’을 활용하고 있음

호텔, 물류 등 분야는 경기에 따라 수익의 등락이 커서, 운영사는 리츠의 자회사로 편입되어 투자자들과 위험을 분담하고, 안정적인 위탁운영 수수료를 획득하는 구조를 선호할 것으로 예상된다.

* (美사례) 호텔건물은 리츠가 소유하되, 호텔운영은 위탁운영 자회사(TRS)가 위탁운영하거나 브랜드를 가진 운영사(제3자)에게 재위탁하는 구조가 활성화됨

☞ 리츠: 자회사에 대한 지분투자로 운영수익을 획득/ 자회사: 안정적 수수료 획득 

3. 수시 공시의무 등 관리감독 강화 (제37조 및 제49조의3 등) 

(현행) 리츠는 투자보고서 및 영업보고서의 분기별 공시 의무가 있으나 구체적인 자산현황이나 자산운용 전문인력 등에 대하여 투자자가 직접 알기는 어려운 상황이다. 

(개선) 부실자산이 발생하거나 자산운용 전문인력이 변경될 때 등 중요한 사실이 발생하면 투자자들에게 수시 공시하도록 하여 리츠 투자의 투명성을 높인다. 

또한 리츠가 타인에게 명의를 대여하는 것을 금지하고, 공모 리츠에 자료 기록 등을 의무화하여 관리・감독*을 강화한다.

* 자본시장법 §48(설명의무 위반시 손해배상), §60(자료의 기록 등), §187(자료기록유지)를 공모 리츠에도 적용

국토부 관계자는 “이번 법 개정을 통해 리츠에 대한 과도한 규제를 완화하고 수익여건을 개선하여 리츠의 신규 진입을 활성화할 수 있는 제도적 기반이 마련되었고, 관리·감독 측면도 강화되었다”며, “우량한 사모 리츠의 진입이 증가한다면, 추후에 공모 전환도 늘어나 정부 정책방향인 공모 활성화에 도움이 될 것”이라고 밝혔다. 

참고로, 리츠는 성장세를 지속하여 작년 한 해 40개의 리츠가 인가되었으며, `15년 말 현재 127개의 리츠가 운영 중이고, 총자산 규모는 18조 3천억 원*에 이른다.

* 리츠시장 규모(조원): 8.2(’11) → 9.5(’12) → 12(’13) → 15(’14) → 18.3(’15)